Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις.
Βασικά για την τακτοποίηση Αυθαιρέτων
Ο νέος νόμος τακτοποίησης αυθαιρέτων ν.4495/2017 αντικατέστησε τους προηγούμενους 4178/2013 και 4014/2011. Υπάρχουν αρκετές διαφορές σε σχέση με το ύψος του προστίμου που απαιτείται για την ρύθμιση των αυθαιρέτων. Επίσης αλλάζουν σε κάποιο βαθμό και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Η διαδικασία γενικά είναι γρήγορη, απλή και γίνεται ηλεκτρονικά χωρίς την συμβολή της πολεοδομίας. Ο νόμος τακτοποίησης αυθαιρέτων αφορά αποκλειστικά σε αυθαίρετα που έχουν γίνει προ της 28.07.2011. Για αυθαίρετα μετά της 28.07.2011 η διαδικασία είναι διαφορετική και γίνεται πάλι από εμάς αλλά μέσα από την Υπηρεσία Δόμησης (πολεοδομία) με οικοδομική άδεια νομιμοποίησης.
Τα βασικά στάδια ρύθμισης αυθαιρέτου με τον ν.4495/2017 είναι τα εξής :
• Αυτοψία στο ακίνητο από εμάς. Καταμετρούνται οι πολεοδομικές παραβάσεις πάντα συγκρινόμενες με τα σχέδια της οικοδομικής άδειας.
• Υπολογίζεται το απαιτούμενο πρόστιμο στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ το οποίο είναι κοινό για όλα τα αυθαίρετα της χώρας. Το πρόστιμο υπολογίζεται βάσει του εμβαδού, της τιμής ζώνης της περιοχής, την παλαιότητα της κατασκευής, το αν είναι εντός ή εκτός σχεδίου και τέλος βάσει ειδικών συντελεστών που αφορούν την κάθε πολεοδομική παράβαση λαμβάνοντας υπόψη και μειωτικούς συντελεστές για κοινωνικούς λόγους (π.χ. περιπτώσεις Α.μ.Ε.Α., πρώτης κατοικίας, μακροχρόνια ανέργων, πολύτεκνων, τρίτεκνων κ.α. ). Παρακάτω εξηγείται αναλυτικά ο τρόπος υπολογισμού του προστίμου.
• Εφόσον υπάρξει συμφωνία μεταξύ του γραφείου μας και του πελάτη ως προς το ύψος της αμοιβής για την διεκπεραίωση της τακτοποίησης υποβάλλεται ηλεκτρονική δήλωση στο ηλεκτρονικό πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ.
• Αφού υπολογιστεί το πρόστιμο και συμπληρωθεί η ηλεκτρονική δήλωση, η πρώτη πληρωμή που πρέπει να γίνει είναι αυτή του παραβόλου. Το παράβολο ξεκινάει από τα 250 ευρώ, ποσό που καλύπτει τις πιο πολλές περιπτώσεις . Μόλις πληρωθεί το παράβολο, το αυθαίρετο εντάσσεται και επίσημα στον νόμο. Απομένει μετά η πληρωμή του υπόλοιπου πρόστιμου είτε σε μηνιαίες δόσεις που φτάνουν και τις 100 είτε εφάπαξ (μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα με έκπτωση 20%, είτε με συνδυασμό των δύο τρόπων οπότε παρέχεται έκπτωση 10%. Παρακάτω εξηγείται ο τρόπος πληρωμής του προστίμου.
• Η οριστική περαίωση της διαδικασίας γίνεται με την ολική εξόφληση του προστίμου και την υποβολή των δικαιολογητικών από εμάς (σχέδια, τεχνική έκθεση, δελτίο στατικότητα κ.α.). Τα δικαιολογητικά αυτά τα παραδίδουμε σε εσάς τυπωμένα και σε ψηφιακή μορφή. Εάν πληρωθεί μόνο το 30% του προστίμου η δήλωση βρίσκεται στο στάδιο της οριστικής υπαγωγής οπότε το αυθαίρετο παίρνει επίσημο έγγραφο από το ΥΠΕΚΑ με το οποίο μπορεί να συνδεθεί στην ΔΕΗ ή να γίνει συμβολαιογραφική πράξη.
Σε πολλές περιπτώσεις κυρίως μικροπαραβάσεων ή παλαιών αυθαιρέτων δίνεται η λεγόμενη οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση (νομιμοποίηση) και δεν γίνεται απλά αναστολή επιβολής προστίμων για 30 χρόνια (τακτοποίηση). Παρακάτω περιγράφονται αναλυτικά ποιες είναι αυτές οι κατηγορίες αυθαιρέτων.
Ποια αυθαίρετα δεν τακτοποιούνται
Δεν εντάσσονται στον νόμο αυθαίρετες κατασκευές :
i) που έχουν περατωθεί μετά τις 28.07.2011 . Είναι η κομβική ημερομηνία ρύθμισης αυθαιρέτων που έχει επιλέξει το ΥΠΕΚΑ και η οποία ίσχυε με τον πρώτο νόμο ν.4014/11. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι για κάθε αυθαίρετο θα πρέπει να αποδεικνύεται η ημερομηνία κατασκευής του με κάποιο δημόσιο έγγραφο ή αεροφωτογραφία.
ii) που βρίσκονται :
α) Σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισμού. Π.χ. πάνω σε μία πλατεία.
β) Σε παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση χώρους του οικοπέδου.
γ) Εντός παρόδιας στοάς.
δ) Παρά το όριο των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών εντός ζώνης διάστασης ποσοστού 50% των οριζομένων από τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας, οι οποίοι ίσχυαν κατά την εκτέλεση ή εγκατάστασή τους.
ε) Σε δημόσιο κτήμα.
στ) Σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση.
ζ) Στον αιγιαλό και στον παλαιό αιγιαλό.
η) Στη ζώνη παραλίας.
θ) Σε αρχαιολογικό χώρο Ζώνης Α
ι) Σε αρχαιολογικό χώρο εκτός Ζώνης Α Σε κάθε περίπτωση εξαιρούνται οι αυθαίρετες κατασκευές που πραγματοποιήθηκαν πριν την κήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης εφόσον δεν απαγορευόταν η δόμηση.
ια) Σε ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού.
ιβ) Σε παραδοσιακό οικισμό ή παραδοσιακό τμήμα πόλης, με την επιφύλαξη των οριζομένων στο άρθρο 13 του παρόντος.
ιγ) Σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη.
ιδ) Σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο, με την επιφύλαξη των οριζομένων στο άρθρο 14 του παρόντος ή σε κτίριο που είναι αρχαίο μνημείο ή κηρυγμένο νεότερο μνημείο κατά τις διατάξεις του ν. 3028/2000 (Α΄ 153).
ιε) Σε επικινδύνως ετοιμόρροπο κτίριο το οποίο δεν μπορεί να αποκατασταθεί σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις μετά από την εκτέλεση εργασιών στατικής ενίσχυσης.
ιστ) Εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού εφόσον το ανώτατο ύψος της αυθαίρετης κατασκευής ή του χώρου, που έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, υπερβαίνουν το ύψος της κορυφογραμμής
ιζ) Εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού, εντός απόστασης είκοσι (20) μέτρων από τον άξονα διέλευσης αγωγών μεταφοράς υψηλής τάσης ρεύματος άνω των 150 kW.
ιη) Σε περιοχές που υπόκεινται σε περιορισμούς για την προστασία εναέριας κυκλοφορίας.
Κατηγορίες Αυθαιρέτων που υπάγονται στον νόμο και πως ρυθμίζονται
Οι αυθαίρετες κατασκευές προ 28.07.2011 χωρίζονται σε 5 κατηγορίες και αντιμετωπίζονται ξεχωριστά ως εξής:
• Κατηγορία 1
Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικία, που υφίστανται προ του έτους 1975. Οι αυθαίρετες αυτές κατασκευές οι οποίες ολοκληρώθηκαν προ της 09.06.1975, εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης μόνο με την καταβολή παραβόλου ποσού 250 ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.
• Κατηγορία 2
Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται προ της 1.1.1983. Οι αυθαίρετες αυτές κατασκευές οι οποίες ολοκληρώθηκαν προ του έτους 1983 εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου με έκπτωση 85%.
• Κατηγορία 3
Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις. Αφορά τις παρακάτω περιπτώσεις:
• Μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου έως 20%.
• Προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις.
• Αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών που προκαλεί υπέρβαση της επιφάνειάς τους έως 20%. Συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης και ανοικτοί εξώστες που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης.
• Αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπιση αυτών έως 2 μέτρα.
• Κατασκευή πέργκολας έως 50τ.μ. .
• Φύτευση υποχρεωτικής υπαίθριας θέσης στάθμευσης.
• Δεξαμενές αποχέτευσης στεγανές ή απορροφητικές, καθώς και δεξαμενές νερού.
• Αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα με μέγιστες διαστάσεις 3,00 Χ 3,00 και ύψους έως 2,50 μέτρα.
• Εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως 1,00 μέτρο.
• Υπέρβαση περιτοίχισης ύψους έως 1,00 μέτρο.
• Υπέρβαση νομίμου ύψους καμινάδας έως 1,50 μέτρο.
• Αποθήκη μέγιστης επιφάνειας 15 τετραγωνικά μέτρα και ύψους έως 2,50 μέτρα.
• Υπέρβαση ύψους των επαγγελματικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και αγροτικών αποθηκών έως 20% του ύψους που προβλέπεται στη σχετική οικοδομική άδεια.
• Αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους.
• Αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας, έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού 5%.
• Παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού (Υπουργική Απόφαση 3046/304/30−1/3.2.1989 (Δ΄ 59).
• Πρόχειρες, προσωρινές, κινητές, κατασκευές από πανί ή νάυλον που χρησιμοποιούνται για την προσωρινή αποθήκευση υλικών και προϊόντων εμπορίου σε βιομηχανικά, βιοτεχνικά κτίρια με νόμιμη άδεια.
• Πρόχειρες και προσωρινές κατασκευές από νάϋλον ή άλλα ευτελή υλικά για αποθήκευση σε επαγγελματικούς χώρους.
• Πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8,00τ.μ. και μέγιστου ύψους 2,50μ. στον ακάλυπτο χώρο.
Οι παραβάσεις αυτές εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης, με την καταβολή παραβόλου ποσού 250 ευρώ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου.
• Κατηγορία 4
Περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης μετά τις 01.01.1983 εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια και δεν βρίσκονται εντός προκηπίου. Για τις περιπτώσεις αυτές αναστέλλεται για 30 χρόνια η επιβολή κυρώσεων και γίνεται οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση μετά την συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου.
• Κατηγορία 5
Αυθαίρετες κατασκευές που δεν συμπεριλαμβάνονται στις κατηγορίες 1−4.
Για τις περιπτώσεις αυτές αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων μετά την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου.
Δύναται να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης υπό προϋποθέσεις
Υπολογισμός Προστίμου
Ο υπολογισμός του προστίμου όπως αναφέρθηκε γίνεται αυτόματα από το ηλεκτρονικό σύστημα. Είναι πολύπλοκος και δεν μπορεί να δοθεί ένας γενικός τύπος καθώς κάθε αυθαίρετο έχει τις ιδιαιτερότητες του. Σε γενικές γράμμες πάντως το ποσό του προστίμου υπολογίζεται από τον ακόλουθο τύπο :
(επιφάνεια αυθαιρέτου σε μ2) Χ (σταθερός συντελεστής 0,15) Χ (τιμή ζώνης περιοχής ευρώ/μ2) Χ (συντελεστές τετραγωνιδίων ανά περίπτωση)
Οι 3 πρώτοι παράγοντες είναι εύκολο να βρεθούν. Η επιφάνεια υπολογίζεται από την αυτοψία, ο συντελεστής 0,15 είναι σταθερός ενώ η τιμή ζώνης είναι σύμφωνα με τις νέες μειωμένες τιμές ζώνης του 2016 και δίνεται από την εφορία.
Οι συντελεστές τετραγωνιδίων υπολογίζονται από εμάς και σε γενικές γραμμές προκύπτουν από το σχετικό μέγεθος του αυθαιρέτου σε σχέση με τα επιτρεπόμενα μεγέθη της περιοχής. Για παράδειγμα μία αυθαίρετη επέκταση 30τ.μ. μίας γκαρσονιέρας 50τ.μ. έχει μεγαλύτερο πρόστιμο από μία υπέρβαση 30τ.μ. ενός τεσσαριού 120τ.μ. παρόλο το εμβαδόν της υπέρβασης είναι το ίδιο. Οι συντελεστές αφορούν στο είδος του χώρου, την υπέρβαση στην δόμηση, την κάλυψη και το ύψος και την θέση και χρήση του χώρου π.χ. υπόγειο, σοφίτα, πατάρι κ.τ.λ. . Απαιτείται ακριβής μέτρηση του χώρου και γίνεται σύγκριση με τα επίσημα σχέδια της οικοδομικής άδειας του κτιρίου.
Προσοχή, η σύγκριση γίνεται με την οικοδομική άδεια και όχι με το συμβόλαιο. Σχέδια π.χ. της σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών ή συμβόλαια που περιγράφουν τους χώρους δεν καλύπτουν τις αυθαιρεσίες.
Εάν το κτίριο είναι χωρίς οικοδομική άδεια οι υπερβάσεις υπολογίζονται σε σχέση με τα επιτρεπόμενα μεγέθη της περιοχής.
Επίσης στους συντελεστές τετραγωνιδίων εκτός από τις πολεοδομικές παραβάσεις λαμβάνονται υπόψη παράγοντες όπως :
• Η παλαιότητα του ακινήτου. Συνοπτικά :
- Αυθαίρετα προ 75' : Πρόστιμο εφάπαξ 250ευρώ ανά οριζόντια ιδιοκτησία.
- Αυθαίρετα προ 83' : Πρόστιμο μειωμένο κατά 85%.
- Αυθαίρετα μεταξύ 1983 - 1993 : Πρόστιμο μειωμένο κατά 40%.
- Αυθαίρετα μεταξύ 1994 - 2003 : Πρόστιμο μειωμένο κατά 20%.
- Αυθαίρετα μεταξύ 2004 - 28/07/2011: Καμία μείωση.
• Το αν είναι πρώτη κατοικία του αιτούντος.
- Αυθαίρετο στην κύρια και μοναδική κατοικία έχει έκπτωση 60%.
- Αυθαίρετο στις υπόλοιπες κατοικίες έχει έκπτωση 40% ή 50% αναλόγως την τιμή ζώνης.
• Η ύπαρξη ή μη οικοδομικής άδειας στο ακίνητο.
• Η τοποθεσία του ακινήτου αν είναι εντός ή εκτός σχεδίου.
• Η χρήση του κτιρίου (κατοικία, κατάστημα, αποθήκη κ.τ.λ.).
• Ειδικές περιπτώσεις:
- Πατάρια, σοφίτες και υπόγεια που δεν είναι αυτοτελή έχουν έκπτωση 70%.
- Υπόγεια με αυτοτελή χρήση έχουν έκπτωση 50%.
Συντελεστές με κοινωνικά κριτήρια :
• Άτομα με Αναπηρία (ΑμεΑ) με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από αυτά (σε συνδυασμό με εισοδηματικά κριτήρια) για κάθε κατοικία. Παρέχεται έκπτωση 85%.
• Άτομα με Αναπηρία (ΑμεΑ) με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από αυτά (σε συνδυασμό με εισοδηματικά κριτήρια) για την κύρια κατοικίας τους. Παρέχεται έκπτωση 80%.
• Κύρια κατοικία παλιννοστούντων ομογενών και μόνιμων κατοίκων Θράκης που έχει αποκτηθεί δυνάμει γονικής παροχής. Παρέχεται έκπτωση 80%.
• Κύρια κατοικία πολυτέκνων (σε συνδυασμό με εισοδηματικά κριτήρια). Παρέχεται έκπτωση 80%.
• Δευτερεύουσα κατοικία πολυτέκνων έως 80τ.μ. (σε συνδυασμό με εισοδηματικά κριτήρια). Παρέχεται έκπτωση 50%.
• Κύρια κατοικία τριτέκνων (σε συνδυασμό με εισοδηματικά κριτήρια). Παρέχεται έκπτωση 70%.
• Κύρια και μοναδική κατοικία μακροχρόνια ανέργων. Παρέχεται έκπτωση 30%.
• Άτομα δικαιούχοι του Κοινονικού Εισοδήματος Αλληλεγγύης για την κύρια κατοικία τους. Παρέχεται έκπτωση 80%.
Για τις περιπτώσεις της κατηγορίας 3 καθώς και για όσες άλλες περιπτώσεις το πρόστιμο δεν υπολογίζεται βάσει επιφάνειας, το πρόστιμο υπολογίζεται από τον μηχανικό με αναλυτικό προϋπολογισμό κατασκευής του αυθαιρέτου ο οποίος αντιστοιχίζεται σε συγκεκριμένο ποσό προστίμου.
Π.χ. ένα αυθαίρετο ξύλινο στέγαστρο στον ακάλυπτο χώρο του κτιρίου, η κατασκευή του οποίου βάση αναλυτικού προϋπολογισμού κοστίζει λιγότερο από 15.000 ευρώ, αντιστοιχεί σε πρόστιμο 250 ευρώ.
Από τα παραπάνω προκύπτει πόσο σημαντικός είναι ο ρόλος του μηχανικού στον ν.4178/2013.
Το γραφείο μας :
• Ελέγχει ολόκληρο το κτίριο ή την ξεχωριστή ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη και εντοπίζει ποιες αυθαιρεσίες υπάρχουν. Μία λανθασμένη επιλογή του μηχανικού σε αυτό το στάδιο θα οδηγήσει σε μία ημιτελή ρύθμιση. Δηλαδή μπορεί ο ιδιοκτήτης να έχει πληρώσει ένα μεγάλο ποσό σε πρόστιμα και αμοιβή μηχανικού και να μένει εκτεθειμένος σε μία καταγγελία από την πολεοδομία ή σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου του οπότε θα απαιτηθεί βεβαίωση ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες.
• Αφού εντοπίσει τις αυθαιρεσίες τις κατατάσσει σε κατηγορίες και υπολογίζει το πρόστιμο συγκρίνοντας τις υπερβάσεις με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομικής άδειας. Η διαδικασία αυτή καθορίζει και το ύψος του προστίμου. Στην περίπτωση που το πρόστιμο αφορά παράβαση της κατηγορίας 3 ο μηχανικός υπολογίζει τον αναλυτικό προϋπολογισμό ο οποίος θα κρίνει και πάλι το ύψος του προστίμου.
• Ετοιμάζει όλα τα απαραίτητα έγγραφα, μελέτες και σχέδια τα οποία απαιτούνται σε κάθε περίπτωση. Επίσης προμηθεύεται από την αρμόδια πολεοδομία όλα τα απαραίτητα σχέδια για να γίνει ο υπολογισμός των αυθαιρεσιών. Τα έγγραφα και τα σχέδια του μηχανικού θα κατατεθούν ηλεκτρονικά στο ΥΠΕΚΑ και θα συνοδεύουν την δήλωση. Επίσης θα χρησιμοποιούνται σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά το αυθαίρετο.
Τρόπος πληρωμής του προστίμου
Αρχικά πληρώνεται το παράβολο το οποίο στις περισσότερες περιπτώσεις είναι 250 ευρώ . Το ύψος του αρχικού παραβόλου εξαρτάται από το εμβαδόν του χώρου . Η ημερομηνία πληρωμής του παραβόλου είναι και η ημερομηνία υπαγωγής στον νόμο και από αυτήν εξαρτάται και ο τρόπος υπολογισμού του προστίμου.
Το υπόλοιπο του προστίμου μετά την πληρωμή του παραβόλου γίνεται με τρεις εναλλακτικούς τρόπους :
- 100 μηνιαίες δόσεις
- Eφάπαξ πληρωμή με έκπτωση 20%. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να πληρωθεί ολόκληρο το πρόστιμο μέχρι την τελευταία εργάσιμη μέρα του επόμενου μήνα της πληρωμής του παραβόλου.
- Συνδυασμός εφάπαξ πληρωμής 30% και το υπόλοιπου σε δόσεις. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να πληρωθεί το 30% του προστίμου μέχρι την τελευταία εργάσιμη μέρα του επόμενου μήνα της πληρωμής του παραβόλου.
Επίσης πέραν των παραπάνω παρέχονται οι εξής μειώσεις :
Εάν η υπαγωγή γίνει μέχρι 08.04.2018 παρέχεται επιπλέον έκπτωση 20%.
Εάν η υπαγωγή γίνει από 09.04.2018 έως 08.10.2018 παρέχεται επιπλέον έκπτωση 10%.
Προσοχή...Μετά τις 09.10.2018 αν γίνει υπαγωγή το πρόστιμο αυξάνεται αναλόγως αντί να μειώνεται. Αν και μάλλον αυτή η διάταξη θα καταργηθεί αφού είναι υπερβολική και άστοχη.
Παράδειγμα:
Αυθαίρετο εμβαδού 10 τ.μ. έχει πρόστιμο 2.000 ευρώ Αν ενταχθεί στον νόμο στις 06/11/2017. Ο ιδιοκτήτης :
Α) Αρχικά θα πληρώσει το παράβολο των 250 ευρώ το οποίο συμψηφίζεται με το πρόστιμο. Ταυτόχρονα υπάρχει μείωση δώρο σε ολόκληρο το ποσό 20% γιατί είναι προ 8.4.2018 και έτσι απομένουν προς πληρωμή 2000 - 20% - 250 = 1350 ευρώ.
Β) Στην συνέχεια έχει δικαίωμα να πληρώσει τα 1.350 ευρώ με τους εξής τρόπους :
1. Με 100 δόσεις των 13,5 ευρώ.
2. Εφάπαξ έως 29/12/2017 με έκπτωση 20% επί του συνολικού προστίμου (επί των 2.000 ευρώ ). Έτσι θα πληρώσει : 1350 – 400 = 950 ευρώ έως 29/12/2017 . Δηλαδή έχει συνολικό όφελος 800 ευρώ ή 40%.
3. Πληρωμή του 30% έως 29/12/2017. Παρέχεται 10% έκπτωση επί του συνολικού προστίμου (επί των 2.000 ευρώ ). Έτσι θα πληρώσει 600 ευρώ έως 29/12/2017 και μετά θα μένουν 2000 -10% - 600 - 250 = 950 σε 100 δόσεις.
Δικαιολογητικά Υπαγωγής
Η διαδικασία περιλαμβάνει πλήρη αρχιτεκτονική αποτύπωση του αυθαιρέτου με σχέδια κάτοψης και τομής και τεχνική έκθεση μηχανικού, δικαιολογητικά παλαιότητας π.χ. αεροφωτογραφίες και όποια άλλη μελέτη χρειαστεί π.χ. τοπογραφικό διάγραμμα ή στατική μελέτη.
Έτσι η δήλωση ενός αυθαιρέτου περιλαμβάνει :
1. Ηλεκτρονική δήλωση – αίτηση η οποία παρακολουθείται και διαχειρίζεται από τον μηχανικό.
2. Τεχνική έκθεση
3. Φωτογραφίες
4. Σχέδια:
I. Αντίγραφα των εγκεκριμένων σχεδίων (κάτοψη, τομή, διάγραμμα κάλυψης, τοπογραφικό διάγραμμα, στέλεχος αδείας) εάν υπάρχει οικοδομική άδεια και αποτύπωση πάνω σε αυτά των αυθαίρετων κατασκευών.
II. Εάν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια απαιτείται σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος, κατόψεις αποτύπωσης, τομές και διάγραμμα κάλυψης. Για αυθαίρετα εκτός σχεδίου το τοπογραφικό πρέπει να είναι εξαρτημένο σε κρατικό σύστημα συντεταγμένων με GPS.
5. Μελέτη στατικής επάρκειας σύμφωνα με τον Κανονισμό Επεμβάσεων Κτιρίων (ΚΑΝΕΠΕ) εφόσον το αυθαίρετο βρίσκεται σε κτίριο κοινωφελούς χρήσης π.χ. συνάθροισης κοινού, καταστήματα, εκπαίδευσης κ.τ.λ. Στις υπόλοιπες περιπτώσεις δελτίο δομικής τρωτότητας φέροντος οργανισμού.
6. Τεχνική έκθεση μηχανικού για τον ηλεκτρομηχανολογικό έλεγχο του πίνακα γειώσεων και των λοιπών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων σε αυθαίρετα που έχουν εγκατασταθεί σε κτίρια με επικρατούσα χρήση που δεν είναι κατοικία.
Τακτοποιήσεις με παλαιότερους νόμους (ν.3775/09, ν.3843/10, ν.4014/11, ν.4178/13) και άλλες περιπτώσεις αυθαιρέτων.
1. Αυθαίρετοι χώροι που έχουν τακτοποιηθεί με τον νόμο 1337/83 ή τον νόμο 720/1977 ή είναι προ του 1955. Θεωρούνται νόμιμοι και επιτρέπεται η μεταβίβαση αυτών χωρίς καμία άλλη ενέργεια.
2. Αυθαίρετοι χώροι που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/09 και 3843/10. Εφόσον έχουν πληρώσει ολόκληρο το πρόστιμο και έχουν περαιώσει τη διαδικασία στην πολεοδομία με τελική σφραγίδα περαίωσης εκτός κάποιων εξαιρέσεων θεωρούνται νόμιμοι και μεταβιβάζονται κανονικά.
3. Αυθαίρετοι χώροι που έχουν υπαχθεί στους νόμους 4014/11 ή 41748/13, έχουν εξοφλήσει ολόκληρο το πρόστιμο και έχουν ανεβάσει όλα τα δικαιολογητικά. Όσοι χώροι είναι προ 1983 ή μετά το 83 και μικρού μεγέθους θεωρούνται νόμιμοι και μπορούν να μεταβιβάζονται. Οι δηλώσεις του ν.4014/11 θα πρέπει να μεταφερθούν στον νέο νόμο.
4. Αυθαίρετοι χώροι που έχουν υπαχθεί στον νόμο 41748/13, έχουν εξοφλήσει ολόκληρο το πρόστιμο και έχουν ανεβάσει όλα τα δικαιολογητικά αλλά είναι μεγάλου μεγέθους (κατηγορία 5). Δεν είναι νόμιμοι αλλά τακτοποιημένοι. Δηλαδή δεν επιβάλλεται σε αυτούς κανένα πρόστιμο από την πολεοδομία και μπορούν να μεταβιβαστούν.
5.Αυθαίρετοι χώροι που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3843/10, 4014/11 και 4178/13 και δεν έχουν καταβάλει το σύνολο του προστίμου και των δικαιολογητικών. Οι χώροι αυτοί πρέπει να υπαχθούν στον νέο νόμο συμψηφίζοντας όσα ποσά έχουν ήδη πληρωθεί.
Βεβαιώσεις μεταβίβασης του ν.4495/17
Με τον ν.4495/17 σε κάθε δικαιοπραξία με αντικείμενο την μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματος δικαιώματος σε ακίνητο επισυνάπτεται βεβαίωση μηχανικού με την οποία βεβαιώνεται ότι στο ακίνητο δεν έχουν εκτελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια εκτός εάν έχει γίνει τακτοποίηση με τους νόμους 3843/2010, 4014/2011, 4178/13, υφίστανται προ του 1955, έχουν εξαιρεθεί από κατεδάφιση ή νομιμοποιηθεί με τον νόμο 1337/1983 (νόμος Τρίτση) όπως αναφέρεται παραπάνω.
Ο έλεγχος των αυθαιρεσιών γίνεται με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας του ακινήτου. Η διαδικασία περιλαμβάνει:
• Συγκέντρωση των απαραίτητων σχεδίων από την πολεοδομία. Επίσημο αντίγραφο της κάτοψης και της άδειας παραδίδεται στον πελάτη.
• Επίσκεψη στον χώρο και έλεγχος.
• Υποβολή των στοιχείων του ακινήτου στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ και έκδοση της βεβαίωσης.
Η ισχύς της βεβαίωσης είναι δύο μήνες από την ημερομηνία έκδοσης της.
Ποιες υπηρεσίες παρέχει το γραφείο μας
Η βασική αμοιβή μας για την διαδικασία ρύθμισης με τον νόμο 4495/16 περιλαμβάνει:
1. Επίσκεψη στο ακίνητο, εντοπισμό και αποτύπωση των αυθαίρετων κατασκευών. Φωτογραφική αποτύπωση και πρόχειρη αποτύπωση σε προσχέδιο.
2. Υπολογισμό του προστίμου και ενημέρωση του ιδιοκτήτη για το ποσό του προστίμου και τον τρόπο πληρωμής.
3. Με εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη γίνεται η ηλεκτρονική δήλωση από εμάς και εκδίδονται οι τραπεζικές εντολές πληρωμής του παραβόλου και των δόσεων. Η ηλεκτρονική δήλωση παρακολουθείται από εμάς σε όλη την φάση της ρύθμισης. Οποιαδήποτε ενημέρωση ή αλλαγή γίνει ελέγχεται και ενημερώνεται ο ιδιοκτήτης. Εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών αποστέλλονται ηλεκτρονικά όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά έτσι ώστε η δήλωση να είναι πλήρης.
4. Εάν υπάρχει οικοδομική άδεια, προμηθευόμαστε όλα τα απαραίτητα σχέδια από την πολεοδομία. Στην συνέχεια με βάση τα σχέδια αυτά συντάσσονται σχέδια αποτύπωσης του αυθαιρέτου.
5. Σύνταξη τεχνικής έκθεσης
6. Σύνταξη Δελτίου Δομικής Τρωτότητας για τον φέροντα οργανισμό του αυθαιρέτου.
Δεν περιλαμβάνονται στην βασική αμοιβή και είναι πρόσθετες υπηρεσίες :
• Δικαιολογητικά παλαιότητας αν χρειάζονται π.χ. αεροφωτογραφίες.
• Στις περιπτώσεις εκτός σχεδίου απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από κρατικό σύστημα συντεταγμένων (GPS).
• Στις περιπτώσεις κτιρίων κοινωφελούς χρήσης π.χ. συνάθροισης κοινού, καταστήματα, εκπαίδευσης κ.τ.λ. απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας σύμφωνα με τον Κανονισμό Επεμβάσεων Κτιρίων (ΚΑΝΕΠΕ). Λογικά η απαίτηση αυτή ισχύει για κτίρια με επικρατούσα την παραπάνω χρήση και όχι π.χ. σε μία πολυκατοικία με ένα κατάστημα στο ισόγειο. Αναμένεται διευκρίνηση επί του θέματος.
• Στις παραπάνω περιπτώσεις απαιτείται τεχνική έκθεση μηχανολόγου μηχανικού για τον ηλεκτρομηχανολογικό έλεγχο του πίνακα γειώσεων και των λοιπών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων σε αυθαίρετα που έχουν εγκατασταθεί σε κτίρια κατοικιών.
Συμψηφισμός προστίμου μέχρι 50% για Ενεργειακή αναβάθμιση και Στατική ενίσχυση
Εφόσον για την υπαγωγή ενός αυθαιρέτου στον νόμο απαιτηθεί στατική μελέτη ή πραγματοποιηθούν εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης το κόστος αυτών αφαιρείται από το ποσό του προστίμου μέχρι και 50%. Αναμένεται υπουργική απόφαση για την ακριβή χρήση αυτών των διατάξεων του νόμου.
|
